Prêt à 0%

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Depuis 1995, l’Etat aide les primo-accédants à la  propriété en leur permettant de bénéficier d'un prêt sans intérêts, couvrant une partie du coût d’achat du logement.

Ce dispositif a connu plusieurs formules.

De 1995 à 2005, le prêt à 0% était réservé en priorité aux logements neufs achetés par des ménages modestes (condition de ressources). Les banques distribuant les prêts recevaient, via la SGFGAS, une subvention de l’Etat pour compenser l’absence de perception d’intérêts.

En 2005, le dispositif est devenu « nouveau prêt à taux zéro » (NPTZ). Il a été étendu aux logements anciens. L’aide de l’Etat est versée désormais sous forme d’un crédit d’impôt aux établissements de crédit. La SGFGAS assure le calcul  de ce crédit d’impôt.

Depuis le 1er janvier 2011, le dispositif s’appelle « PTZ+ ». Les montants de prêt ont été revus pour mieux correspondre aux prix des logements. Le produit a connu plusieurs évolutions depuis 2011.

Le montant du prêt est fonction de plusieurs paramètres : type de logement (neuf ou ancien…), nombre de personnes devant l’occuper, et localisation : pour ce faire, les communes sont réparties en zones A (région parisienne notamment), B1, B2, et C.

Le PTZ+ octroyé en 2011

Pour les PTZ+ émis durant l'année 2011, ces prêts sont octroyés sans condition de ressources. Les ressources du ménage ont un effet sur le profil de remboursement du prêt accordé. Le PTZ+ en 2011 peut financer un logement neuf ou ancien.

S'il s'agit d'un logement ancien, aucune quotité de travaux n’est requise. Là aussi, la quotité financée est fonction de la consommation d'énergie du logement, mesurée par un diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé au moment de l'achat et classant le bien sur une échelle de A (le plus performant) à G (le moins performant). Lorsque le logement est vendu par un organisme HLM, la quotité financée est majorée de 5 points.

Le PTZ+ octroyé en 2012

La loi de finances initiale pour 2012 a procédé à un recentrage du PTZ+ pour les prêts émis à compter du 1er janvier 2012.

Les opérations financées sont principalement pour un logement neuf, les logements « BBC » bénéficiant d’un montant de prêt plus important. Depuis le 1er juin 2012, il est également possible de financer au titre du neuf l'acquisition d'un logement ayant fait l'objet de travaux de remise à neuf au sens de la TVA.

Une seule exception est prévue pour les logements anciens s'il s'agit de la vente du parc social HLM à ses occupants. Dans ce cas, un PTZ+ d'un montant de 10% du montant de l'opération peut être accordé, à condition que le prix de vente comporte une décote par rapport à l'estimation réalisée par les services des domaines.

La condition de ressource a été réintroduite, les emprunteurs sont répartis en 6 « tranches » dont le profil de remboursement est plus ou moins long selon le niveau de revenu.

Le PTZ+ en 2013

A compter du 1er janvier 2013, un PTZ+ ne peut être octroyé pour une opération dans le neuf (hors levées d'option PSLA dont la décision d'agrément a été prise avant le 1er janvier 2012) que sous condition de performance énergétique (il s’agit en général du respect de la réglementation thermique 2012, qui était optionnelle jusque 2012 et devient obligatoire en 2013). Par ailleurs, cette mesure s'accompagne d'une réintroduction de différés pour les deux premières tranches du barème ainsi qu'une nouvelle diminution des plafonds de ressources.

Le PTZ+ en 2014

Des modifications ont été apportées en cours d’année, avec effet au 1er octobre 2014.

La répartition des communes entre les zones A, B1, B2 et C a été mise à jour, ce qui a entrainé une nette modification de la répartition de la population entre les zones.

Les montants d’opérations ont été modifiés.

Les profils de remboursement ont été modifiés.

Le PTZ en 2015

Outre un changement de nom (de PTZ+ à PTZ) et la levée des exigences relatives à la performance energétique, 2015 voit introduite la possibilité de financer des acquisitions dans l’ancien, sous condition de travaux et de localisation.

L’objectif visé est de contribuer à redynamiser des bourgs ou petites villes. Environ 6000 communes sont concernées.

Les caractéristiques du PTZ

Le dispositif est applicable en Métropole et dans les Départements d'Outre Mer (DOM).

L'emprunteur ne supporte aucun intérêt, ni frais de dossier, à payer à l'établissement prêteur. En effet, les intérêts du prêt sont financés par l'Etat qui accorde à l'établissement de crédit prêteur le bénéfice d'un crédit d'impôt.

L'établissement est toutefois en droit d'exiger que l'emprunteur souscrive une assurance invalidité-décès. Il peut également demander une garantie (hypothèque ou caution). Les dépenses correspondantes sont alors à la charge de l'emprunteur.

Lorsque, pour la même opération, un autre prêt accordé par le même établissement est un PAS, le PTZ doit obligatoirement être également garanti par le FGAS. Le PTZ peut être combiné avec n'importe quel autre prêt, sous réserve toutefois que ces prêts soient compatibles entre eux.

Le PTZ n'ouvre pas droit en tant que tel à l'Aide Personnalisée au Logement (APL), mais ce droit peut être ouvert par un prêt conventionné ou un PAS contribuant au financement de la même opération.

Les bénéficiaires

Pour bénéficier d'un PTZ, les emprunteurs doivent acquérir ou faire construire un logement destiné à être occupé à titre de résidence principale pendant au moins huit mois dans l'année. En outre, ils ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt. Une exception à cette règle dite de primo-accession à la propriété est toutefois prévue lorsque des personnes handicapées composent le ménage, et en faveur des personnes victimes de catastrophes naturelles.

Depuis le 1er janvier 2012, les acheteurs sont éligibles sous condition de ressources. Les ressources du ménage ont également un effet sur le profil de remboursement du prêt accordé. Les ressources du ménage sont calculées en faisant la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne le composant au titre de l'année « N-2 » de celle de l'offre de prêt.

Afin d’éviter les possibles effets d’aubaine, il est prévu un niveau minimum de revenu des emprunteurs, calculé par référence au montant d’opération (le revenu ne peut être inférieur à ce montant divisé par 9 pour les PTZ émis depuis le 1er janvier 2015).

Par ménage, il convient d'entendre l'ensemble des personnes devant occuper le logement financé à la date de l'émission de l'offre de prêt.

Un seul prêt peut être accordé par ménage.

Les opérations financées

La réglementation du PTZ n'impose aucun plafond quant au prix réel de l'opération d'accession.

Pour les logements neufs :

La notion de "neuf" s'apprécie en fonction de la notion de première occupation du logement.

S'il s'agit d'un logement neuf, l'acquéreur peut financer son achat auprès d'un promoteur ou la construction d'une maison, ainsi que l'acquisition du terrain sur lequel il construit. Depuis le 1er juin 2012, il est également possible de financer l'acquisition d'un logement ayant fait l'objet de travaux de remise à neuf au sens de la TVA.

Pour les logements anciens :

Depuis le 1er janvier 2015, deux types de logements anciens sont finançables mais avec une quotité de PTZ différente :

• Les opérations issues de la vente du parc social HLM à ses occupants, à condition que le prix de vente soit inférieur à l'estimation réalisée par les services des domaines ;
  
  
• Les acquisitions réalisées dans les centres bourgs ruraux (liste des communes fixée par arrêté) avec quotité minimale de travaux de 25 % du coût d’opération.

Conditions financières

Montant du PTZ+

Le montant du prêt est limité, en principe, à 20% du montant de l'opération hors frais de notaire. En pratique, il est modulé en fonction de plusieurs paramètres :

• Le pourcentage est fixé par référence  à  des  prix plafonds d’opération qui varient selon la zone géographique du logement, le caractère neuf ou ancien (HLM) du bien (jusqu'au 30 septembre 2014 seulement) et le  nombre de personnes destinées à  occuper le  logement. Le territoire est découpé en zones en fonction de l’équilibre entre offre et demande.
  
  
  Jusqu'au 30 septembre 2014 :
  

  
  

  Nombre  de personnes	Neuf				Ancien (HLM)
  	zone A	zone B1	zone B2	zone C	zone A	zone B1	zone B2	zone C
  1	156 000 €	117 000 €	86 000 €	79 000 €	124 000 €	93 000 €	86 000 €	79 000 €
  2	218 000 €	164 000 €	120 000 €	111 000 €	174 000 €	130 000 €	120 000 €	111 000 €
  3	265 000 €	199 000 €	146 000 €	134 000 €	211 000 €	158 000 €	146 000 €	134 000 €
  4	312 000 €	234 000 €	172 000 €	158 000 €	248 000 €	186 000 €	172 000 €	158 000 €
  5 et  +	359 000 €	269 000 €	198 000 €	182 000 €	285 000 €	214 000 €	198 000 €	182 000 €

  
  
  A compter du 1er octobre 2014 :
  

  
  

  Nombre  de personnes	zone A	zone B1	zone B2	zone C
  1	150 000 €	135 000 €	110 000 €	100 000 €
  2	210 000 €	189 000 €	154 000 €	140 000 €
  3	255 000 €	230 000 €	187 000 €	170 000 €
  4	300 000 €	270 000 €	220 000 €	200 000 €
  5 et  +	345 000 €	311 000 €	253 000 €	230 000 €

  
  
• 
  
  
• Les logements anciens issus du parc HLM bénéficient d’une quotité financée de 10 points .
  
  
• Pour les offres émises à compter du 1er janvier 2015, les quotités sont les suivantes :
• 
  

  	zone A	zone B1	zone B2	zone C
  Neuf et ancien sous condition de localisation en centre-bourgs et de quotité de travaux minimale	26%	26%	21%	18%
  Ancien (vente du parc social à ses occupants seulement)	10%

  
  

• Le montant du prêt est limité au montant total des autres prêts souscrits pour l'opération. Les prêts pris en compte pour l'application de cette quotité doivent avoir une durée supérieure ou égale à deux ans, ce qui exclut donc les prêts relais. De ce fait, un PTZ doit donc être obligatoirement accompagné d'au moins un autre prêt, accordé ou non par le même établissement.

En pratique, le montant du PTZ doit être toujours égal au plus petit des deux montants suivants :

Modalités de remboursement du PTZ

Le PTZ est remboursé plus ou moins rapidement, en fonction du niveau des revenus fiscaux de référence du ménage et de la composition du ménage (« familialisation »).

Un barème en 5 tranches (depuis le 1er janvier 2013) en fonction du revenu est établi.

Les deux tranches les plus modestes bénéficient à la fois de durées de remboursement plus longues (25 ans) et d’un différé total de paiement (de 14 ans pour la tranche 1 et de 11 ans pour la tranche 2). Pour les ménages les plus aisés, le  prêt est remboursé en 12 ans.

Afin de tenir compte de la composition du ménage, l’accès à  chaque tranche est fonction du revenu  du ménage divisé par un coefficient fonction du nombre de personnes (1,4 pour deux personnes, 1,7 pour trois, 2 pour quatre et 0,3 par personne supplémentaire dans la limite de 8).

A la demande des emprunteurs, l’établissement prêteur peut réduire la durée du prêt et son montant.

La SGFGAS est chargée par l'Etat de déterminer les éléments de calcul du montant du crédit d'impôt afférent aux prêts accordés par l'établissement de crédit dans les conditions fixées aux articles R.31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, et d'adresser le résultat de ce calcul à l'établissement de crédit d'une part, et à l'administration fiscale d'autre part.