Garantie du FGAS

La mission originelle de la SGFGAS depuis sa création en 1993 est de gérer, pour le compte de l’Etat, la garantie des prêts d’accession sociale (PAS) pour les banques prêteuses en cas de non-paiement par l’emprunteur. Jusqu’en 2006, cette garantie a été mise en œuvre à travers le Fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété (FGAS). Depuis, elle est assurée directement par engagement de l’Etat.

Principes du FGAS

La logique du FGAS répond à deux préoccupations centrales :

• réduire le coût du risque pour les participants : par une mutualisation du risque de défaillance de l'emprunteur entre l'Etat et chaque établissement de crédit. Cette mutualisation a revêtu d’abord la forme d'un fonds de garantie doté ex ante dans le cadre de l'ancien dispositif du FGAS (1993-2005), puis d'un mécanisme de provisionnement dans les comptes des établissements de crédit et d'engagement par signature de l'Etat, dans le cadre du nouveau FGAS depuis 2006.
• ne pas déresponsabiliser les établissements de crédit dans leur politique de souscription et de gestion de leur risque.

A partir de ces principes, la garantie du FGAS a été organisée selon un mécanisme en trois étages :

• tant que la sinistralité n'atteint pas un taux de sinistralité de référence (défini comme un pourcentage des montants de prêts initiaux déterminé à l'avance), les sinistres sont pris en charge pour moitié par l'Etat et pour moitié par les établissements de crédit affiliés.
• dans la plage de sinistralité suivante, comprise entre ce seuil et un plafond, la charge des sinistres incombe en totalité à l'établissement de crédit. Cette plage est appelée zone de malus parce qu'elle correspond en quelque sorte à une prise de risque excessive de la part de l'établissement de crédit qui aurait dû contenir sa sinistralité dans la limite du taux de référence. Cette règle relève du mécanisme d'incitation au contrôle des risques par les établissements de crédit.
• l'Etat intervient en garantie ultime pour chaque génération au-delà du plafond de malus (passage en risque "systémique").

Le suivi de ces plages (et le passage de l’une à l’autre) se fait par « génération » de prêt (la production d’une année), et par établissement prêteur.

Nature et définition de la garantie

La garantie du FGAS (ancien et nouveau) est une garantie d'Etat dont les principes sont posés par la loi (article L 312 -1 du Code de la Construction et de l’Habitation) et détaillés par voie règlementaire et conventionnelle.

Elle a pour objet, en cas de défaillance de l'emprunteur, de compenser toute perte, définie comme une réduction du taux de rendement actuariel attendu par l'établissement de crédit lors de l'octroi du prêt.

Pour qu'une perte soit indemnisée par le FGAS, deux conditions doivent être réunies :

- l'inscription du prêt au FICP ou la justification par l’emprunteur d'une situation financière durablement compromise

- la justification par l'établissement de crédit d'un des événements décrits dans la convention (plan conventionnel de redressement, décision de justice exécutoire, procédure collective, vente amiable ou judiciaire, créances réputées irrécouvrables).

La définition très large du sinistre indemnisable permet au FGAS d'intervenir non seulement dans les cas classiques de contentieux débouchant sur une vente (sinistre dit définitif), mais également en amont des phases contentieuses pour l'emprunteur de bonne foi qui se trouve, pour une raison particulière (chômage, divorce, maladie, etc.), dans l'impossibilité de faire face à ses échéances. Le prêt est alors restructuré (sinistre dit provisoire).

Cette action préventive a pour but de permettre à l'emprunteur en difficulté de mener à son terme, dans des conditions satisfaisantes pour toutes les parties, son projet d'accession à la propriété.

La garantie couvre les charges comprises dans le compte débiteur tenu par les établissements de crédit, c'est à dire :

• les échéances impayées,
• les intérêts et pénalités de retard dans les limites légales,
• les frais de justice et de procédure dans le cas où ils sont légalement exigibles de l'emprunteur,
• les frais d'assurance (décès, incapacité de travail, perte d'emploi) restant dus à l'établissement de crédit.

La garantie ne couvre pas l'indemnité de résolution, ni les autres frais non mentionnés (frais de gestion du contentieux, notamment).

Enfin, c'est une garantie qui ne peut, en principe, jouer que lorsque toutes les autres garanties ou sûretés ont été utilisées. C’est pour cette raison que les PAS sont assortis d’une hypothèque, qui permet au prêteur de disposer d’un recours sur l’actif financé.

Les comptes de suivi

La performance des portefeuilles de prêts est suivie par la SGFGAS pour chaque établissement et pour chaque année de production (génération).

La SGFGAS édite des comptes de suivi actualisés mensuellement qui retracent les engagements pris par les établissements de crédit et l'Etat tels qu'ils découlent des principes décrits plus haut.

Ces comptes de suivi permettent d’informer les établissements de crédit de l’éventuel franchissement des seuils et plafonds compte tenu des sinistres constatés.

Un compte de suivi se présente ainsi pour les prêts postérieurs à 2006 :

Les sinistres

En cas de sinistre constaté (perte suite à restructuration de prêt, ou suite à vente du bien), l'établissement de crédit effectue une demande d'indemnisation auprès de la SGFGAS. Cette dernière instruit la demande et indemnise l’établissement.

Ancien FGAS/Nouveau FGAS : quelles différences ?

A la création de la société, la garantie était adossée à un fonds (le FGAS) doté à parité par les Prêteurs et l’Etat, au fur et à mesure des souscriptions, et qui était ensuite utilisé pour payer les indemnités. Depuis 2007, le fonds a été remplacé par un système de garantie par signature.

Cette évolution a conduit aux changements suivants :

1. La principale différence consiste en l'absence de cotisations versées ex ante dès la mise en force du prêt, c'est-à-dire avant la réalisation du risque couvert.
2. Ces cotisations constituaient jusqu'en 2005 le fonds de garantie placé sur les marchés financiers et qui figurait au bilan de la société.
3. Il s'y substitue aujourd'hui une garantie de l’Etat directe couvrant 50% de la perte (les sinistres sur les prêts souscrits avant 2006 sont couverts à 100 %).

En revanche : le Conseil d'Administration de la SGFGAS continue de fixer les paramètres financiers de chaque génération ; la tenue des comptes de suivi est maintenue ; les règles de calcul de la perte n’ont pas changé.

Conséquences prudentielles

Les autorités chargées de l’encadrement et de la supervision du risque bancaire appliquent aux prêts garantis par le FGAS, ancien ou nouveau, un traitement plus favorable que les prêts hypothécaires ordinaires quand il s'agit d'évaluer les fonds propres minimaux devant être affectés à leur encours par les établissements de crédit (http://acpr.banque-france.fr/fileadmin/user_upload/acp/Communication/Communication_a_la_profession/201408-notice-modalites-calcul-ratios-prudentiels-cdriv.pdf).