Prêt à taux zéro (PTZ)

Principe et évolution

Depuis 1995, la SGFGAS gère le dispositif de PTZ pour le compte de l'Etat. Il s'agit de prêts sans intérêt couvrant une partie du coût d'achat du logement, éventuellement assortis d'un différé de paiement. Ces prêts sont accordés par les établissements de crédit et sociétés de financement aux ménages modestes primo-accédants à la propriété de leur résidence principale, pour réduire la charge financière de l'acquisition. Jusqu'en 2005, les banques distribuant le PTZ recevaient de l'Etat, via la SGFGAS, une subvention pour compenser l'absence d'intérêts. Depuis, la compensation est versée aux établissements prêteurs sous forme d'un crédit d'impôt sur les sociétés. La SGFGAS assure le calcul de ce crédit d'impôt. Les opérations éligibles et les conditions financières du PTZ ont fait l'objet de réformes régulières pour adapter le dispositif aux conditions de marché et aux enjeux des politiques publiques. La dernière en date, entrée en vigueur en avril 2025, a notamment réintroduit la possibilité de financer par le PTZ la construction de maisons individuelles sur tout le territoire.

Modalités et intervenants

Le montant du prêt et son profil de remboursement dépendent de différents paramètres :

• type de logement : neuf, ancien avec travaux, acquisition de logement HLM par ses occupants ;
• localisation géographique : 4 zones A, B1, B2 et C selon le degré de tension du marché ;
• revenu des personnes devant occuper le logement : 4 tranches 1, 2, 3 et 4 ;

Le montant de la compensation versée par l'Etat varie en fonction de ces paramètres, qui sont déclarés par la banque à la SGFGAS lors de l'octroi des prêts puis éventuellement lors de leurs modifications. Les établissements de crédit distributeurs doivent au préalable signer une convention avec l'Etat d'une part et avec la SGFGAS d'autre part. Ces conventions précisent notamment les modalités d'échanges d'information et les obligations des établissements de crédit bénéficiaires des crédits d'impôt. La liste des établissements distributeurs est consultable sur : https://www2.sgfgas.fr/web/site-public/etablissements- affilies.

Dans le cadre de la gestion du PTZ, la SGFGAS assure pour le compte de l’Etat :

• l’animation règlementaire et la concertation avec les distributeurs ;
• l’élaboration des barèmes trimestriels de compensation ;
• le calcul et cumul annuel des droits à crédit d’impôt pour les établissements distributeurs ;
• le soutien aux établissements de crédit distributeurs ;
• le contrôle de conformité du dispositif, par des inspections dans les établissements distributeurs ;
• le suivi statistique de la distribution, disponible sur notre site internet via le lien suivant : https://www2.sgfgas.fr/web/site-public/statistiques-ptz.

Conditions depuis le 1er avril 2025

Opérations éligibles

L'article 24 decies de la loi de finances pour 2025 étend l'éligibilité au PTZ à l'ensemble des opérations neuves (individuelles et collectives), sur l'ensemble du territoire, du 1er avril 2025 au 31 décembre 2027. De ce fait, les opérations éligibles dans le neuf sont :

• Opérations neuves collectives et individuelles ; ;
• Opérations faisant l'objet d'un contrat de bail réel solidaire (BRS) ou de location-accessionnbsp;;
• Transformations de locaux en logements .

Cependant, les modalités du PTZ sont différentes pour les opérations individuelles dans le neuf (hors opérations conclues dans le cadre de BRS, de location-accession, hors opérations de transformation de locaux en logements et de localisation d'opérations individuelles en zones QPV ou ANRU) qui bénéficient de conditions financières spécifiques (Cf ci-dessous détermination du montant du PTZ).

Pour mémoire, la mention QPV/ANRU s'entend : 

a) Soit des logements situés dans un quartier faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville faisant l'objet d'un contrat de ville, ou sont entièrement situés à moins de 300 mètres de la limite de ces quartiers ;

b) Soit, des logements intégrés à un ensemble immobilier partiellement situé à moins de 300 mètres et entièrement situé à moins de 500 mètres de la limite d'un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Le tableau ci-dessous recense les opérations éligibles dans l'ancien :

En dehors des opérations d'achat HLM, dans l'ancien, le montant des travaux doit être au moins égal à 25% du coût total d'opération (ou 33% du montant de l'acquisition hors frais de notaire). Si l'étiquette du logement est de niveau E, F, G ou inconnu, l'emprunteur doit s'engager à mener un programme de travaux de rénovation énergétique permettant d'atteindre une étiquette A, B, C ou D. Les règles sont identiques en logements collectifs et individuels.

Les opérations d'achat HLM ne sont pas soumises aux conditions de travaux ou de performance énergétique.

Détermination de la tranche de remboursement

Les revenus à prendre en compte sont le maximum entre Revenu Fiscal de Référence de l'avant dernière année précédent l'offre de prêt (RFR N-2) de l'ensemble des personnes composant le ménage, et le montant d'opération divisé par 9.

Ces revenus sont divisés par un coefficient familial.

Les revenus à prendre en compte sont le maximum entre Revenu Fiscal de Référence de l’avant dernière année précédent l’offre de prêt (RFR N-2) de l’ensemble des personnes composant le ménage, et le montant d’opération divisé par 9.

Ces revenus sont divisés par un coefficient familial.

Le revenu corrigé du coefficient familial permet de déterminer la tranche de remboursement qui est fonction des zones de l’opération :

Détermination du montant du PTZ

Le montant du PTZ est fonction du type d'opération et de la tranche de revenus. Il est déterminé en multipliant le montant d'opération par la quotité mentionnée dans le tableau ci-dessous. Depuis le 1er avril 2025, les opérations neuves individuelles sur l'ensemble du territoire bénéficient de quotités décotées par rapport au reste des opérations.

Le montant d’opération à prendre en compte est plafonné, selon la zone et la taille du ménage.

En cas de quotité de 20 à 40%, le montant du prêt est limité au montant total des autres prêts de plus de deux ans souscrits pour l'opération. En cas de quotité de 50%, le montant du PTZ peut dépasser de 25% le montant des autres prêts.

Les prêts pris en compte pour l'application de cette quotité doivent avoir une durée supérieure ou égale à deux ans. Un PTZ doit être obligatoirement accompagné d'au moins un autre prêt d'une durée au moins égale à deux ans, accordé ou non par le même établissement.

Références juridiques

Le dispositif est essentiellement régi par les articles L31.10.1 à L31.10.14 et D31.10.1 à D31.10.12 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH)