Missions

Au fil  du temps, la  palette de  dispositifs gérés par la SGFGAS s’est agrandie. Il  s’agit dans  tous les cas de faciliter  l’accession à la  propriété ou  sa rénovation, en fournissant des services aux banques (calcul et ou  versement des éventuelles aides d’Etat, assistance juridique et technique) et à l’Etat (informations, statistiques, contrôles).

 

La garantie des prêts pour l'accession sociale à la propriété

Les Prêts à l'Accession Sociale (PAS)

Il s'agit de la première mission confiée à la SGFGAS. Créés par le décret du 18 mars 1993, les PAS (Prêts à l'Accession Sociale) sont des Prêts Conventionnés (PC), qui obéissent à l'ensemble des critères d'éligibilité de cette catégorie de prêts, mais qui répondent en outre à des caractéristiques particulières :

Des ménages sous condition de ressources : le PAS est réservé à la population des ménages à revenus modestes présentant une solvabilité suffisante (appréciée par la banque prêteuse) pour accéder à la propriété dans de bonnes conditions.
Ces ménages doivent respecter un barème, à la fois familialisé et régionalisé, de revenus plafonds.
Tout prêt conventionné accordé à partir du 20 juin 1993 à un emprunteur respectant le plafond de ressources doit être obligatoirement garanti par le FGAS. Depuis 2014, les plafonds des PAS sont les mêmes que ceux des PTZ.

Un taux d'intérêt plafond : l'un des objectifs du FGAS étant de garantir aux populations à revenus modestes un accès au crédit à l'habitat dans des conditions satisfaisantes, le taux d'intérêt nominal d'un PAS doit respecter un plafond proportionnel spécifique, égal à celui des prêts conventionnés minoré de 0,6 point. Ce taux plafond est indexé sur le TME (Taux moyen mensuel des emprunts d'Etat d'une durée supérieure ou égale à 7 ans).

La prise de sûreté réelle de premier rang (principalement hypothèque mais également privilège de prêteur de deniers) est obligatoire pour tout PAS dont le montant est supérieur à 15 000 €. Le coût de cette sûreté est réduit par rapport au droit commun (exonération de la taxe de  publicité  foncière),  de même que les frais de dossier sont plafonnés.
 

Alors qu'il était initialement limité à la Métropole, le dispositif du FGAS a été élargi par un décret du 27 avril 1995 aux prêts bancaires conventionnés accordés dans les DOM - baptisés PAS-DOM - par les établissements de crédit adhérents. Ils présentent des caractéristiques semblables à celles du PAS.Depuis 2003, (arrêté du 25 août 2003) les PAS-DOM sont les seuls prêts conventionnés accessibles outre-mer.

A part des modifications successives des plafonds de ressources, le PAS a connu peu de modifications depuis sa création : il est destiné au financement d'une résidence principale, avec ou sans travaux, dans le neuf ou dans l'ancien, et peut également financer des travaux seuls. Il  peut couvrir  la totalité du coût d’acquisition, à l’exception des droits de  mutation et frais de notaire.

 

Bénéficier d’un PAS est l’une des conditions pour  accéder à l’aide personnalisée au logement.

 

La banque qui  a accordé un PAS est  garantie par l’Etat (à hauteur de 50 %)  des pertes qu’elle subit en cas de  défaillance financière de l’emprunteur. Elle est tenue d’être présente au capital de la SGFGAS.

 

Entre 60 et 70 000 acquisitions de logements neufs (un tiers du total) ou anciens (deux  tiers) sont financées par des PAS chaque année (73 000 environ en 2015). L’encours des prêts garantis dépasse 53 Mds€.
 

Les Prêts à 0% garantis

Lors de la création du Prêt à 0% (« prêt à taux zéro » ou "PTZ"), il a été prévu que ceux de ces prêts qui étaient accordés à des ménages dont les ressources respectaient les plafonds en vigueur pour le PAS pouvaient également bénéficier de la garantie du FGAS. Cette garantie est  obligatoire pour les prêts à 0% complémentaires d'un PAS accordé par le même établissement de crédit.

 

Environ 11600  de ces prêts ont été mis en force en 2015.

 

Les différents prêts à 0%

Les premiers prêts à 0% (de 1995 à 2005)

Le PTZ a été mis en place en 1995. Ce prêt, accordé sous condition de ressources, permettait de financer une partie du coût d'achat d'un logement neuf ou ancien avec travaux importants (35% du montant de l'opération, puis 25%). Le montant du prêt était fonction, notamment, de la localisation du logement, le territoire étant découpé en zones A, B et C. Le profil de remboursement du prêt était modulé selon les revenus des emprunteurs et, pour les tranches de revenus les plus faibles, comprenait un différé de paiement. Les banques étaient chargées de la distribution du prêt et recevaient une subvention de l'Etat, pour compenser l'absence de perception d'intérêts. Par le décret du 29 septembre 1995, l'Etat a chargé la  SGFGAS de gérer pour son compte le versement aux établissements de crédit des subventions découlant des prêts à 0%.

Ce mandat a été concrétisé par une convention signée avec l'Etat le 5 décembre 1995. A la suite, des conventions ont été conclues avec chacun des établissements de crédit souhaitant distribuer le prêt à 0% et ayant précédemment conclu une convention d'affiliation au dispositif avec l'Etat. A noter que, contrairement au FGAS, il n'y a pas de lien entre la signature de la convention avec la SGFGAS pour la distribution des prêts à 0% et la nécessité d'entrer dans le capital de la société.

Les  PTZ  pouvaient bénéficier de la garantie du FGAS.
 

Le Nouveau prêt à 0% (de 2005 à 2010)

Le Nouveau prêt à 0% (NPTZ) mis en place en 2005 différait du précédent sur deux points. Pour les banques, la compensation de l'absence d'intérêts se ferait par un mécanisme de crédit d'impôt sur les bénéfices en lieu et place de la subvention ; pour les emprunteurs, le NPTZ gagnait la capacité à financer les projets d'accession à la propriété aussi bien dans le neuf que dans l'ancien, même sans travaux. Le reste de l’architecture du prêt n’est pas modifié : il reste accordé sous condition de première accession à la propriété, sous condition de ressources et permet de financer une partie du coût d’une opération d’accession.

En application de la loi n° 2004-1484 du 30 décembre 2004 modifiée (loi n° 2009-1673 du 30 décembre 2009) portant loi de Finances pour l'année 2005, et notamment des articles 244 quater J, 199 ter I et 220 K du code Général des Impôts, la SGFGAS a reçu mandat de gérer le dispositif du Nouveau prêt à 0%. La SGFGAS est chargée par l'Etat de déterminer les éléments de calcul du montant du crédit d'impôt afférent aux prêts accordés par l'établissement de crédit dans les conditions fixées aux articles R.318-14 et R.318-16 du Code de la Construction et de l'Habitation, et d'adresser le résultat de ce calcul à l'établissement de crédit d'une part, et à l'administration fiscale d'autre part.

Comme pour le PTZ, la SGFGAS a signé une convention avec l'Etat. De nouvelles conventions ont également été conclues avec chacun des établissements de crédit souhaitant distribuer le Nouveau prêt à 0% et ayant précédemment conclu une convention d'affiliation au dispositif avec l'Etat.

La garantie du FGAS, définie par l'article R. 312-3-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, a été élargie aux Nouveaux prêts à 0% respectant le même plafond de ressources que celui des PAS.

Le dispositif a commencé à fonctionner à partir du 1er février 2005, et les premières années de production ont conduit à plus qu'un doublement des effectifs malgré un contexte d'enchérissement continu des valeurs immobilières a priori peu favorable aux opérations de logement social : la production pour 2009 a été de 216 000 prêts et celle de 2010 de 296 000 prêts.

 

Les évolutions du  PTZ depuis 2011

Le 1er janvier 2011, le « PTZ+ », créé par la loi de Finances pour 2011, est entré en vigueur. Il faisait partie d’une réforme importante de simplification des aides au logement, visant à  remplacer trois aides(le NPTZ, le Pass-Foncier et le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt) par une seule. Le PTZ+ proposait des montants et des durées de prêts supérieurs à ceux accessibles précédemment. Il restait réservé aux primo-accédants, mais, et c’est là une différence importante, était accessible sans condition de ressources.

Le montant finançable  était mis à jour, pour mieux tenir compte de la réalité des prix selon les différentes zones du territoire, notamment les zones dites tendues (zone A, comprenant la Région Parisienne). Enfin, pour assurer la cohérence avec les objectifs d’amélioration de la performance énergétique des logements, un lien était établi entre celle-ci et le montant du prêt pouvant être accordé.

Dans cette configuration et dans un contexte de reprise du marché de l'accession, le PTZ+ a financé 349 000 opérations en 2011.

Cependant, la loi de finances initiale pour 2012 a procédé à une modification importante du PTZ+, en vue de réduire son coût pour les finances publiques : à partir du 1er janvier 2012, il s’est retrouvé  limité aux seules opérations dans le neuf (et aux cessions de  logements HLM) et  de nouveau sous plafond de ressources. Les montants d’opération restaient inchangés (voir la partie prêt à taux zéro pour plus de détails).

Un nouveau  changement est intervenu  en  2013 :  le PTZ+ dans le neuf, par parallélisme avec les normes de construction, a été  limité aux constructions performantes énergétiquement. Par ailleurs, cette mesure s'est accompagnée d'une réintroduction de différés totaux pour les deux premières tranches du barème ainsi qu'une nouvelle diminution des plafonds de ressources pour contenir la prévision budgétaire à son niveau de 2012.

Ces mesures, combinées à un marché national en recul, ont entraîné une forte baisse de la production de PTZ+, à moins de 50 000 unités en 2013 et en 2014 (46 000).

Aussi, fin 2014, dans un contexte de forte baisse du marché immobilier, plusieurs modifications ont été apportées au PTZ+ (rebaptisé PTZ à cette occasion). Les montants d'opération ont été revus, de même que les différents profils de remboursement. La répartition des communes entre les trois zones a été fortement modifiée. Enfin, à partir du 1er janvier 2015, le PTZ+ peut financer des opérations dans l'ancien dans une liste de communes de moins de 10 000 habitants. Ces mesures ont contribué  à une reprise des émissions (60 000 en 2015).

 

Elles ont été amplifiées pour 2016, avec un relèvement des plafonds de ressources, des différés de remboursement plus importants, une quotité de  financement  uniforme à 40% (sauf pour les ventes HLM, pour lesquelles la quotité est de 10%) et une généralisation de l’ancien avec travaux à tout le territoire. Cela devrait conduire à un doublement de la production pour 2016.

 

L'éco-prêt à taux zéro

En application de la loi n°2008-1425 du 27 décembre 2008 de Finances pour 2009 modifiée par loi de Finances rectificative pour 2009, et notamment des articles 244 quater U, 199 ter S et 220 Z du Code Général des Impôts, la SGFGAS a reçu mandat de gérer le dispositif de l'éco-prêt à taux zéro. Ce prêt, d'un montant maximal de 30 000 €, finance les travaux d'amélioration énergétique des logements construits avant 1990. Son originalité est de financer un véritable programme d'amélioration du logement, soit en finançant un "bouquet" de travaux choisis dans une liste prédéterminée, soit en finançant des travaux conduisant à une amélioration mesurée de la consommation d'énergie du logement ("performance énergétique globale").

 

L’éco-prêt à taux zéro est cumulable avec un Nouveau prêt à 0% dans le cadre d'un projet d'accession-amélioration dans l'ancien.

Comme pour le PTZ, la SGFGAS est chargée par l'Etat de déterminer les éléments de calcul du montant du crédit d'impôt afférent aux prêts accordés par l'établissement de crédit dans les conditions fixées aux articles R.319-11 et R.319-12 du Code de la Construction et de l'Habitation, et d'adresser le résultat dudit calcul à l'établissement de crédit d'une part, et à l'administration fiscale d'autre part.

La SGFGAS signe à cet effet une convention avec l'Etat. De nouvelles conventions sont également conclues avec chacun des établissements de crédit souhaitant distribuer l'éco-prêt à taux zéro et ayant précédemment conclu une convention d'affiliation au dispositif avec l'Etat.

La garantie du Nouveau FGAS, défini par l'article R. 312-3-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, a été étendue aux éco-prêts à taux zéro respectant le même plafond de ressources que celui des PAS.

L'éco-prêt à taux zéro diffère des autres mécanismes gérés par la SGFGAS par son objectif et ses conditions d'éligibilité. Il diffère par son objectif en ce qu'il offre une solution pour le financement des travaux de réhabilitation énergétique des logements anciens ; ces rénovations lourdes permettront de réduire la consommation d'énergie, de favoriser les énergies renouvelables et de diminuer les rejets de gaz à effet de serre.  Afin de garantir la qualité des travaux, ceux-ci  doivent être, depuis 2015 effectués par une entreprise labelllisée « RGE » (Reconnu Garant de l’Environnement).

 

Il n’est pas soumis à  condition de ressources, et outre les  personnes physiques, peut bénéficier à des personnes morales (SCI).

Le logement objet des travaux doit être utilisé en tant que résidence principale, par son propriétaire, par des locataires ou des personnes au profit desquelles il est mis gratuitement à disposition.

En 2015, l'éco-prêt à taux zéro a été étendu aux copropriétés. Il s'agit d'une application de l'article 103 de la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l'allègement des démarches administratives dite loi Warsmann, qui a défini un cadre pour faciliter les emprunts réalisés par les syndicats de copropriété au profit de leur(s) immeuble(s). L'éco-prêt collectif permet aux copropriétés de trouver un financement pour les projets de rénovation intéressant les bâtiments dans leur ensemble : isolation de toiture, chauffage collectif ... Les copropriétaires qui le souhaitent peuvent le compléter par un éco-prêt individuel.

Les banques qui souhaitent distribuer ce prêt novateur signeront un avenant spécifique à la convention Eco-prêt avec l'Etat et avec la SGFGAS.

 

En 2016, une  série de compléments a été apportée à l’EPTZ. Ces compléments seront effectivement  mis en place par les établissements de crédit qui le souhaitent d’ici à la fin de l’année. Il  s’agit de trois évolutions :

  • L’EPTZ dit « complémentaire » viseà permettre aubénéficiaire d’un premier EPTZ individuel d’effectuer des travaux supplémentaires dans un délai de3 ans maximum ;
  • L’EPTZ dit « accession » pourra être émis par une banque pour compléter leplande financement d’une acquisition, sans attendre laréalisation de devis ;
  • L’EPTZ « habiter mieux » permettra aux bénéficiaires des aides du programme « habiter mieux » de l’Agence Nationalepour l’habitat (Anah) de financer àdes conditions avantageuses leur reste à charge .

La production annuelle des éco-prêts est d'environ 36 000 par an.

 

L’épargne logement

Créée en 1965, l’épargne-logement est un mécanisme incitatif fonctionnant en deux temps.

Dans un premier temps, le particulier constitue par des versements réguliers une épargne sur un Compte Epargne-logement (qui autorise les retraits partiels) ou sur le Livret (montant plus important, mais sommes bloquées), à un taux fixé à l’ouverture du contrat. Ces comptes et plans sont ouverts dans les banques.

Dans un second temps, à l’issue de la phase épargne, le particulier peut obtenir un prêt destiné à un projet immobilier, dont le taux est fonction du taux d’épargne du contrat initial, et dont le montant est fonction des « droits à prêt » accumulés durant la phase épargne. Ces droits à prêt sont eux-mêmes fonction des intérêts acquis. Dans ces conditions, qui ont varié selon les versions successives des comptes et des plans, une prime est de plus versée à l’emprunteur.

Depuis le 1er janvier 2014, la SGFGAS est chargée de trois missions au titre de l’épargne-logement : la collecte des données statistiques sur l’activité d’épargne et de prêt, le support juridique et technique aux établissements de crédit et le contrôle de ceux–ci. Le versement des primes est confié à un autre prestataire (actuellement le Crédit Foncier de France).

L’épargne-logement est un produit largement répandu, notamment parce que le taux du Plan d’épargne-logement est très attractif. On comptait, au 31 mars 2016, 8.470.643 comptes épargne-logement et 16.505.922 plans .

 

Les autres missions de la SGFGAS 

La sécurisation des PAS

La sécurisation est un système d'aide gratuite pour l'emprunteur d’un PAS, grâce à un partenariat avec le 1 % logement.

 

Tout ménage ayant souscrit, entre le 1er avril 1999 et le 31 décembre 2003, un prêt garanti par le FGAS, bénéficie d'un dispositif de sécurisation qui lui permet, en cas de chômage de l'emprunteur ou de l'un des co-emprunteurs, d'obtenir un abaissement de 50% de sa mensualité de remboursement. Les sommes ainsi prises en charge sont remboursées par le ménage sans intérêt ni pénalité après le remboursement des prêts principaux. La durée maximale d'abaissement de la mensualité est de douze mois pendant les huit premières années du prêt, puis à nouveau de douze mois de la neuvième année à la fin du prêt.

 

L'objectif est de protéger les ménages sensibles aux évolutions du chômage pour les encourager à investir et d'agir le plus en amont possible en prenant en charge une partie de la mensualité dès la perte d'emploi.

 

La SGFGAS est chargée du versement aux banques des subventions représentatives du coût actuariel des reports de mensualité ainsi que du contrôle du respect du dispositif.

 

Le contrôle des prêts conventionnés

Un décret du 27 juillet 2000 a substitué la SGFGAS au Crédit Foncier de France pour procéder, pour le compte de l'Etat, au contrôle et à la gestion du dispositif des prêts conventionnés (les PC).

 

Les PC sont des prêts conformes à une convention-type homologuée par l'Etat. (Le PAS est une catégorie particulière de PC, accordé sous condition de ressources). La SGFGAS contrôle le respect de l'ensemble de la réglementation relative aux prêts conventionnés, elle procède à la diffusion du taux de référence applicable à ces prêts ainsi qu'à la collecte des informations statistiques sur la distribution de ces crédits par les établissements affiliés.

 

L'assistance aux collectivités locales souhaitant intervenir dans le domaine de l'accession à la propriété

Depuis la promulgation de la loi n° 2004-809 du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales, les collectivités locales qui souhaitent développer un dispositif d'aide à l'accession à la propriété s'inspirant du dispositif du Prêt à 0 % peuvent recourir aux services de la SGFGAS (Prêt Paris Logement par exemple ou Prêt Logement 92 conçus respectivement par la Ville de Paris et le Conseil Général des Hauts de Seine).

La SGFGAS peut ainsi remplir tout ou partie des missions suivantes :

  1. aide à la conception du dispositif en amont mais aussi à son évaluation en aval ;
  2. élaboration du barème d'aide publique ;
  3. mise en place d'une assistance en ligne à même de répondre aux questions posées par les établissements de crédit distributeurs ;
  4. mise en place de contrôles a posteriori pour aider la collectivité à s'assurer de la conformité de la pratique des établissements distributeurs aux dispositions des conventions conclues avec les collectivités.

La SGFGAS bénéficie d'un savoir-faire également en matière de prestations informatiques liées à la distribution d'une aide publique qui utilise le vecteur du prêt bancaire.

 

La coopération internationale

La SGFGAS participe à  des projets financés par la Banque Mondiale pour le financement du logement dans les pays émergents (Egypte, Maroc). Elle apporte son soutien en organisation et en assurance-crédit.

 

 

 

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