Dispositif de garantie

La mission originelle de la SGFGAS était de gérer, pour le compte de l’Etat, la garantie des prêts à l’accession sociale (PAS) pour les banques prêteuses en cas de non-paiement par l’emprunteur : c’était la vocation du FGAS, fonds de garantie de l’accession sociale.

 

Principes du FGAS

La logique des dispositifs de garantie depuis 1993 répond à deux préoccupations centrales :

  • Réduire le coût du risque pour les participants : par une mutualisation du risque de défaillance de l'emprunteur entre l'Etat et chaque établissement de crédit. Cette mutualisation a revêtu d’abord la forme d'un fonds de garantie doté ex ante dans le cadre de l'ancien dispositif du FGAS (1993-2005), puis d'un mécanisme de provisionnement dans les comptes des établissements de crédit et d'engagement par signature de l'Etat, dans le cadre du nouveau FGAS depuis 2006.
  • Ne pas déresponsabiliser les établissements de crédit dans leur politique de souscription et de gestion de leur risque.

A partir de ces principes, la garantie du FGAS a été organisée selon un mécanisme en trois étages :

  • Tant que la sinistralité n'atteint pas un taux de sinistralité de référence (défini comme un pourcentage des montants de prêts initiaux déterminé à l'avance), les sinistres sont pris en charge pour moitié par l'Etat et pour moitié par les établissements de crédit affiliés.
  • Dans la plage de sinistralité suivante, comprise entre ce seuil et un plafond, la charge des sinistres incombe en totalité à l'établissement de crédit. Cette plage est appelée zone de malus parce qu'elle correspond en quelque sorte à une prise de risque excessive de la part de l'établissement de crédit qui aurait dû contenir sa sinistralité dans la limite du taux de référence. Cette règle relève du mécanisme d'incitation au contrôle des risques par les établissements de crédit.
  • L'Etat intervient en garantie ultime pour chaque génération au-delà du plafond sus-indiqué (passage en risque "systémique").

Le suivi de ces plages (et le passage de l’une à l’autre) se fait par «génération» de prêt (la production d’une année), et par établissement prêteur.

 

Nature et définition de la garantie

La garantie du FGAS (ancien et nouveau) est une garantie d'Etat dont les principes sont posés par la loi (articles L 312 -1 du Code de la Construction et de l’Habitation) et détaillés par voie conventionnelle.

Elle a pour objet, en cas de défaillance de l'emprunteur, de compenser toute perte, définie comme une réduction du taux de rendement actuariel attendu par l'établissement de crédit lors de l'octroi du prêt, compte tenu, le cas échéant, de la partie des frais annexes légalement exigible auprès du débiteur.

Pour qu'une perte soit indemnisée par le FGAS, deux conditions doivent être réunies : d'une part, l'inscription du prêt au FICP, d'autre part, la justification par l'établissement de crédit d'un des événements décrits dans la convention (plan conventionnel de redressement, décision de justice exécutoire, procédure collective, vente amiable ou judiciaire, créances réputées irrécouvrables). Toutefois, la SGFGAS peut indemniser des pertes même lorsqu'il n'y a pas encore d'inscription au FICP, pour les emprunteurs justifiant d'une situation durablement compromise.

La définition très large du sinistre indemnisable permet au FGAS d'intervenir non seulement dans les cas classiques de contentieux débouchant sur une vente (sinistre dit définitif), mais également en amont des phases contentieuses pour l'emprunteur de bonne foi qui se trouve, pour une raison particulière (chômage, divorce, maladie ...), dans l'impossibilité de faire face à ses échéances. Le prêt est alors restructuré (sinistre dit provisoire).

Cette action préventive a pour but de permettre à l'emprunteur en difficulté de mener à son terme, dans des conditions satisfaisantes pour toutes les parties, son projet d'accession à la propriété.

La garantie couvre les charges comprises dans le compte débiteur tenu par les établissements de crédit, c'est à dire :

  • les échéances impayées,
  • les intérêts et pénalités de retard dans les limites légales,
  • les frais de justice et de procédure dans le cas où ils sont légalement exigibles de l'emprunteur,
  • les frais d'assurance (décès, incapacité de travail, perte d'emploi) restant dus à l'établissement de crédit.

La garantie ne couvre pas l'indemnité de résolution, ni les autres frais non mentionnés (frais de gestion du contentieux, notamment).

Enfin, c'est une garantie qui ne peut, en principe, jouer que lorsque toutes les autres garanties ou sûretés ont été utilisées. C’est pour cela que les PAS sont assortis d’une hypothèque, qui permet en cas de besoin au prêteur de disposer d’un recours sur l’actif financé.

 

Les "comptes de suivi"

La performance des portefeuilles de prêts est suivie, pour chaque établissement, pour chaque année de production (une génération).

La SGFGAS édite des "comptes de suivi " actualisés mensuellement qui retracent les engagements pris par les établissements de crédit et l'Etat tels qu'ils découlent des principes décrits plus haut. Ces "comptes de suivi" permettent notamment de surveiller les franchissements des différents seuils et plafonds au vu des sinistres constatés. Un compte de suivi est tenu par établissement de crédit affilié (au sens de la loi bancaire) et par génération de prêts (une génération correspond sauf exception à l'ensemble des prêts ayant fait l'objet d'une mise en force au cours de la même année).

En outre, la Société connaît les caractéristiques de chaque prêt déclaré à l'exception du nom de l'emprunteur et suit les événements intervenant au cours de la vie de ce prêt (modifications du capital initial, remboursement anticipé total, incidents de paiement, sinistres, etc.). Elle suit également les déclarations d'encours annuelles obligatoires ainsi que les déclarations d'incidents de paiement trimestrielles.

La SGFGAS adresse à l'établissement de crédit des indicateurs de suivi, élaborés par son système d'information.

Un compte de suivi se présente ainsi :

 



compte de suivi

 

Les sinistres

En cas de sinistre constaté (perte suite à restructuration de prêt, ou suite à vente du bien), l'établissement de crédit effectue une demande d'indemnisation auprès de la SGFGAS via une interface extranet. Cette interface permet à la SGFGAS de vérifier la déclaration et de verser l’indemnisation dans le mois qui suit, dans la très grande majorité des cas.

 

 

Ancien FGAS/Nouveau FGAS : ce qui a changé / ce qui n’a pas changé

A la création de la société, la garantie était adossée à un fonds (le FGAS) doté à parité par les Prêteurs et par l’Etat, au fur et à mesure des souscriptions, et qui était ensuite utilisé pour payer les indemnités. Depuis 2007, le fonds a été remplacé par un système de garantie par signature.

 

Les principaux changements :

  1. La principale différence consiste en l'absence de cotisations versées ex ante dès la mise en force du prêt, c'est-à-dire avant la réalisation du risque couvert.
  2. Le solde des comptes de suivi (différence entre cotisations et indemnisations des sinistres) constituait jusqu'en 2005 le fonds de garantie placé sur les marchés financiers et qui figurait au bilan de la société. Il s'y substitue aujourd'hui un engagement par signature qui se traduit pour les établissements de crédit par un provisionnement à hauteur du précédent taux de cotisation au fonds et par une obligation de supporter en cas de sinistre 50% du montant de l'indemnisation, l'autre moitié étant supportée par l'Etat (les sinistres sur les prêts souscrits avant 2006 sont couverts à 100 %).
  3. Le recours à la titrisation des prêts se trouve facilité par une garantie d'indemnisation à 100% du cessionnaire.

Ce qui ne change pas :

  1. Pour les générations antérieures à 2007, la SGFGAS a reçu de l'Etat un mandat spécifique pour indemniser les sinistres dans les mêmes conditions qu'auparavant étant entendu que la participation financière des établissements de crédit ne peut plus en principe être sollicitée que dans la zone de malus, ainsi qu'auprès d'établissements de crédit qui n'auraient pas acquitté sur une base forfaitaire leurs cotisations pour la génération 2006 au moment de la liquidation du fonds.
  2. Le Conseil d'Administration de la SGFGAS continue de fixer les paramètres financiers de la chaque génération, sous réserve du droit de veto des deux commissaires du gouvernement.
  3. La tenue des " comptes de suivi " est poursuivie : les anciens taux de cotisation sont devenus des taux indicatifs qui, appliqués au montant initial du prêt, servent à calculer l'engagement de verser une participation financière le moment venu ; les mêmes ordres de grandeur ont été conservés modulo la traduction en taux flat qui dépend des caractéristiques moyennes des prêts intrinsèques à chaque génération : 0.13% en taux annuel actuariel pour l'Etat et pour l'établissement de crédit jusqu'au seuil de malus égal à 0.26%. Mais le plafond de malus est quant à lui ramené à 0.78% contre 1.14% pour les générations les plus récentes de l'ancien FGAS (toujours en actuariel).

Conséquences prudentielles

Les autorités chargées de l’encadrement et de la supervision du risque bancaire ont toujours considéré que les prêts garantis par le FGAS, ancien ou nouveau, pouvaient bénéficier d'un traitement plus accommodant que les prêts hypothécaires ordinaires quand il s'agit d'évaluer les fonds propres minimaux devant être affectés à leur encours par les établissements de crédit.

Ainsi, à l'heure actuelle, les crédits hypothécaires ordinaires sont pondérés à 35%. Les opérations ancien FGAS bénéficiant à 100% de la garantie de l'Etat sont pondérées à 0, et les opérations nouveau FGAS, puisque garanties à 50%, sont pondérées à 17,5 (35%/2) et ce, en approche dite standard et sous réserve de rester sous la sinistralité de référence définie pour chaque génération (ces pourcentages étant soumis à revue annuelle notamment sur la base de données de sinistralité adressées à l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution ACPR).

Pour en savoir plus, on pourra consulter le lien suivant vers un document du Secrétariat général de l'ACPR : http://acpr.banque-france.fr/fileadmin/user_upload/acp/Communication/Communication_a_la_profession/201408-notice-modalites-calcul-ratios-prudentiels-cdriv.pdf

 

 

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