Prêt à 0%

Depuis 1995, l’Etat aide les primo-accédants à la  propriété en leur permettant de bénéficier d'un prêt sans intérêts, éventuellement assorti d’un différé de paiement, couvrant une partie du coût d’achat du logement.

Ce dispositif a connu plusieurs formules.

De 1995 à 2005, le prêt à 0% était réservé en priorité aux logements neufs achetés par des ménages modestes (condition de ressources). Les banques distribuant les prêts recevaient, via la SGFGAS, une subvention de l’Etat pour compenser l’absence de perception d’intérêts.

En 2005, le dispositif est devenu « nouveau prêt à taux zéro » (NPTZ). Il a été étendu aux logements anciens. L’aide de l’Etat est versée désormais sous forme d’un crédit d’impôt sur les sociétés aux établissements de crédit. La SGFGAS assure le calcul  de ce crédit d’impôt.

Le 1er janvier 2011, le dispositif a été renommé « PTZ+ ». Les montants de prêt ont été revus pour mieux correspondre aux prix des logements. Le produit a connu plusieurs évolutions depuis 2011, décrites ci-dessous, et a été rebaptisé « PTZ » en 2015.

Dans toutes les modalités mises en place depuis 1995, le montant du prêt est fonction de plusieurs paramètres : type de logement (neuf ou ancien…), nombre de personnes devant l’occuper, et localisation : pour ce faire, les communes sont réparties en zones A (région parisienne notamment), B1, B2, et C. Le  profil  de remboursement du prêt est fonction du revenu  des emprunteurs ; plus le  prêt est  long et plus le  différé est important, plus l’aide conférée par l’absence de taux d’intérêt est forte.

Le PTZ+  en 2011

Pour les PTZ+ émis durant l'année 2011, ces prêts sont sans condition de ressources. Les emprunteurs sont répartis en 10 « tranches » selon leur revenu (celui-ci est par convention le « revenu fiscal de référence » de la dernière année connue, soit N-2). Le PTZ+ peut financer un logement neuf (avec quotité majorée si le  logement est performant énergétiquement) ou ancien.

S'il s'agit d'un logement ancien, aucune quotité de travaux n’est requise. La quotité financée est fonction de la consommation d'énergie du logement, mesurée par un diagnostic de performance énergétique (DPE) réalisé au moment de l'achat et classant le bien sur une échelle de A (le plus performant) à G (le moins performant). Lorsque le logement est vendu par un organisme HLM, la quotité financée est majorée de 5 points.

349 800 PTZ+ ont été  émis en 2011.

Le PTZ+ en 2012

La loi de finances initiale pour 2012 a procédé à un « recentrage » du PTZ+ pour les prêts émis à compter du 1er janvier 2012.

Les opérations financées sont pour un logement neuf, les logements « BBC » bénéficiant d’un montant de prêt plus important. Depuis le 1er juin 2012, il est également possible de financer au titre du neuf l'acquisition d'un logement ayant fait l'objet de travaux de remise à neuf au sens de la TVA.

Une seule exception est prévue pour les logements anciens s'il s'agit de la vente du parc social HLM à ses occupants. Dans ce cas, un PTZ+ d'un montant de 10% du montant de l'opération peut être accordé, à condition que le prix de vente comporte une décote par rapport à l'estimation réalisée par les services des domaines.

La condition de ressources a été réintroduite, les emprunteurs sont répartis en 6 « tranches » dont le profil de remboursement est plus ou moins long selon le niveau de revenu.

77 800 PTZ+ ont été émis en 2012.

Le PTZ+ en 2013

Le  principal  changement concerne les exigences en matière de  performance énergétique. En effet, à compter du 1er janvier 2013, un PTZ+ ne peut être octroyé pour une opération dans le neuf que sous condition de performance énergétique (il s’agit en général du respect de la réglementation thermique 2012, qui était optionnelle jusque 2012 et devient obligatoire en 2013 pour tous les logements neufs). Par ailleurs, cette mesure s'accompagne d'une réintroduction de différés pour les deux premières tranches du barème ainsi qu'une nouvelle diminution des plafonds de ressources. Le barème ne  compte plus que  5 tranches.

42 000 PTZ+ ont été  émis en 2013.

Le PTZ+ en 2014

Des modifications ont été apportées en cours d’année, avec effet au 1er octobre 2014 :

• La répartition des communes entre les zones A, B1, B2 et C a été mise à jour, ce qui a entrainé une nette modification de la répartition de la population entre les zones.
• Les montants d’opérations ont été modifiés.
• Les profils de remboursement ont été modifiés et rendus plus avantageux avec notamment des différés plus importants.

46 500 PTZ+ ont été émis en 2014.

Le PTZ en 2015

Outre un changement de nom (de PTZ+ à PTZ), le financement de logements anciens est de nouveau possible, sous condition de travaux et de localisation.

L’objectif visé est de contribuer à redynamiser des centre-bourgs ou petites villes. Environ 6000 communes sont concernées.

58 500 PTZ ont été émis en 2015

Le PTZ en 2016

Quatre  modifications sont apportées au PTZ :

• La quotité de financement est portée à 40 % pour toutes les opérations (sauf les achats de logements HLM) ;
• Les plafonds de ressources sont relevés, les emprunteurs étant regroupés en trois tranches ;
• Un différé de 100 % est mis en place pour tous les emprunteurs, sa durée variant selon la tranche entre 15 et 5 ans ;
• Les opérations dans l’ancien avec travaux sont désormais possibles dans toutes les communes.

115 900 PTZ ont été émis en 2016 et 122 700  en 2017.

Le PTZ en 2018 et 2019

Les modifications suivantes sont apportées au PTZ :

• Recentrage du PTZ « neuf » dans les communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements : maintien de la quotité de financement de 40 % pour le PTZ « neuf » en zones A et B1 et diminution à 20 % de la quotité de financement pour le PTZ « neuf » dans les zones B2 et C (qui ne devraient plus être éligibles au PTZ « neuf » à compter de 2020) ;
• Recentrage du PTZ dans l’ancien sous condition de travaux : ces opérations sont limitées aux financements réalisés en zones B2 et C avec maintien d’une quotité de financement de 40 % ;
• L’éligibilité au prêt à taux zéro dans l’ancien sous condition de travaux est ouverte aux acquisitions de logements anciens réalisées dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover.

Au 21 janvier 2019, 90 000 PTZ (estimation provisoire) ont été émis en 2018.

Les principales caractéristiques du PTZ

Le dispositif est applicable en Métropole et dans les Départements d'Outre Mer (DOM).

L'emprunteur ne supporte aucun intérêt, ni frais de dossier, à payer à l'établissement prêteur. En effet, les intérêts du prêt sont financés par l'Etat qui accorde à l'établissement de crédit prêteur le bénéfice d'un crédit d'impôt.

L'établissement est toutefois en droit d'exiger que l'emprunteur souscrive une assurance invalidité-décès. Il peut également demander une garantie (hypothèque ou caution). Les dépenses correspondantes sont alors à la charge de l'emprunteur.

Lorsque, pour la même opération, un autre prêt accordé par le même établissement est un PAS, le PTZ doit obligatoirement être également garanti par le FGAS. Le PTZ peut être combiné avec n'importe quel autre prêt, sous réserve toutefois que ces prêts soient compatibles entre eux.

Le PTZ n'ouvre pas droit en tant que tel à l'Aide Personnalisée au Logement (APL), mais ce droit peut être ouvert par un prêt conventionné ou un PAS contribuant au financement de la même opération.

Les bénéficiaires

Pour bénéficier d'un PTZ, les emprunteurs doivent acquérir ou faire construire un logement destiné à être occupé à titre de résidence principale pendant au moins huit mois dans l'année. En outre, ils ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt. Une exception à cette règle dite de primo-accession à la propriété est toutefois prévue lorsque des personnes handicapées composent le ménage, et en faveur des personnes victimes de catastrophes naturelles.

Depuis le 1er janvier 2012, les acheteurs sont éligibles sous condition de ressources. Les ressources du ménage ont également un effet sur le profil de remboursement du prêt accordé. Les ressources du ménage sont calculées en faisant la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne le composant au titre de l'année « N-2 » de celle de l'offre de prêt.

Afin d’éviter les possibles effets d’aubaine, il est prévu un niveau minimum de revenu des emprunteurs, calculé par référence au montant d’opération (le revenu ne peut être inférieur à ce montant divisé par 9 pour les PTZ émis depuis le 1er janvier 2015).

Par ménage, il convient d'entendre l'ensemble des personnes devant occuper le logement financé à la date de l'émission de l'offre de prêt.

Un seul prêt peut être accordé par ménage.

Les opérations financées

La réglementation du PTZ n'impose aucun plafond quant au prix réel de l'opération d'accession.

Pour les logements neufs :

La notion de "neuf" s'apprécie en fonction de la notion de première occupation du logement.

S'il s'agit d'un logement neuf, l'acquéreur peut financer son achat auprès d'un promoteur ou la construction d'une maison, ainsi que l'acquisition du terrain sur lequel il construit. Depuis le 1er juin 2012, il est également possible de financer l'acquisition d'un logement ayant fait l'objet de travaux de remise à neuf au sens de la TVA.

Pour les logements anciens :

Depuis le 1er janvier 2015, deux types de logements anciens sont finançables mais avec une quotité de PTZ différente :

• Les opérations issues de la vente du parc social HLM ;
   
• Les acquisitions avec quotité minimale de travaux de 25 % du coût d’opération.

Conditions financières

Montant du PTZ

Le montant du prêt est limité, en principe, à 20% du montant de l'opération hors frais de notaire. En pratique, il est modulé en fonction de plusieurs paramètres :

• Le pourcentage est fixé par référence  à  des  prix plafonds d’opération qui varient selon la zone géographique du logement et le  nombre de personnes destinées à  occuper le  logement. Le territoire est découpé en zones en fonction de l’équilibre entre offre et demande.

Depuis octobre 2014 :

• Les logements anciens issus du parc HLM bénéficient d’une quotité financée de 10 % .
   
• Pour les offres émises à compter du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2019, les quotités sont les suivantes :

• Le montant du prêt est limité au montant total des autres prêts souscrits pour l'opération. Les prêts pris en compte pour l'application de cette quotité doivent avoir une durée supérieure ou égale à deux ans, ce qui exclut donc les prêts relais. De ce fait, un PTZ doit donc être obligatoirement accompagné d'au moins un autre prêt, accordé ou non par le même établissement.

En pratique, le montant du PTZ doit être toujours égal au plus petit des deux montants suivants :

Modalités de remboursement du PTZ

Le PTZ est remboursé plus ou moins rapidement, en fonction du niveau des revenus fiscaux de référence du ménage et de la composition du ménage (« familialisation »).

Le barème pour les offres émises depuis 2016 est le suivant :
 

Afin de tenir compte de la composition du ménage, l'accès à chaque tranche est fonction du revenu du ménage divisé par un coefficient fonction du nombre de personnes (1,4 pour deux personnes, 1,7 pour trois, 2 pour quatre et 0,3 par personne supplémentaire dans la limite de 8).

A la demande des emprunteurs, l'établissement prêteur peut réduire la durée du prêt et son montant.

La SGFGAS est chargée par l'Etat de déterminer les éléments de calcul du montant du crédit d'impôt afférent aux prêts accordés par l'établissement de crédit dans les conditions fixées aux articles R.31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, et d'adresser le résultat de ce calcul à l'établissement de crédit d'une part, et à l'administration fiscale d'autre part.